LA PESADILLA DE ALQUILAR EN CABA

El 23 de agosto el congreso nacional, más específicamente la Cámara de Diputados, dio media sanción a un proyecto de ley que surgió de un dictamen de minoría pretende modificar la Ley Nº 27.551 llamada “Ley alquileres”. El mencionado  proyecto fue impulsado por la coalición que gobierna la Ciudad de Buenos Aires, la Ciudad más rica y al mismo tiempo una de las que vive de las peores crisis habitacionales del país[1].

Juntos por el Cambio festejó la aprobación del proyecto de ley: “haber derrotado al kirchnerismo”[2] tomando el tema como si fuera una rivalidad futbolera, en vez de intentar ampliar el derecho a la vivienda de las personas que habitan en el suelo argentino.

En la presente nota, buscaremos desandar el camino que llevó a la aprobación de este dictamen de minoría y a la disputa luego en el senado con las modificaciones aprobadas el 13 de septiembre.

Un proyecto para restringir derechos

El tratamiento del nuevo proyecto de  ley de alquileres tiene por objeto restringir derechos, se trató pasados unos pocos días de que haya ganado las P.A.S.O el candidato de la ultraderecha Javier Milei dando cuenta del momento político en el que nos encontramos. Por un lado tenemos a la otrora cabeza de la oposición, que gobernó hace cuatro años y nos dejó una deuda por al menos cuarenta, impulsando un proyecto hijo del lobby inmobiliario y que atenta directamente contra lo conquistado hace 3 años con la Ley 27.551.

La tan mentada ley tiene dos cuestiones fundamentales que fueron un gran avance para quienes alquilamos a saber: el aumento del plazo mínimo de los contratos de alquiler para vivienda de 2 a 3 años y el ajuste del contrato de alquiler a un plazo anual calculado por un índice conformado por el índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE) que publica mensualmente el Banco Central. Estos dos puntos centrales fueron los que se atacaron el día 23 en la cámara de diputados, ya que, en caso de convertirse en ley el proyecto de minoría festejado por JxC y libertad avanza, los ajustes serían cada 4 meses sin índice.

Ahora, como se dijo, el tratamiento del proyecto en este momento es muy representativo de la política vernácula. Hace unos 8 años que no hay avances sustanciales en la mejora de vida de las personas y, de hecho, hay pérdida de las condiciones materiales con algunas honrosas y considerables excepciones en el último gobierno.

Lo que sucedió luego es harto conocido, la política de ingresos que solamente se basó en evitar una pérdida tan sostenida como la del gobierno anterior, el fracaso de la política inflacionaria y la errática negociación con el FMI, más el internismo eterno terminaron por mellar el vínculo que la población había forjado con el gobierno. Esto fortaleció a la oposición y sobre todo a la posición que indica que el Estado no es garante de los derechos de las personas, la indefensión terminó produciendo más desamparo y creció la antipolítica con la idea de que el Estado debe apartarse lo más posible de todo lo que pueda regular. Así, esta ley que está en el camino de asegurar la progresividad del Derecho Humano a la vivienda fue atacada y está en riesgo.

Paraguas normativo del Derecho Humano a la Vivienda

El derecho a la vivienda está reconocido por los Tratados de Derechos Humanos que tienen rango constitucional conforme el artículo 75 inciso 22 de nuestra norma fundamental. Para ser más específicos el Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales en su artículo 11.1 reza: “Los Estados Parte en el presente Pacto reconocen el derecho de toda persona a un nivel de vida adecuado para sí y su familia, incluso alimentación, vestido y vivienda adecuados, y a una mejora continua de las condiciones de existencia. Los Estados Parte tomarán medidas apropiadas para asegurar la efectividad de este derecho (…)” en el mismo sentido la Observación General Nº 4 del PIDESC indica en referencia a lo que dijo la Comisión de Asentamientos Humanos y la Estrategia Mundial de Vivienda hasta el Año 2000 en su párrafo 5:»el concepto de «vivienda adecuada»… significa disponer de un lugar donde poderse aislar si se desea, espacio adecuado, seguridad adecuada, iluminación y ventilación adecuadas, una infraestructura básica adecuada y una situación adecuada en relación con el trabajo y los servicios básicos, todo ello a un costo razonable». La Declaración Universal de Derechos Humanos en su artículo 25.1 indica: “Toda persona tiene derecho a un nivel de vida adecuado que le asegure, así como a su familia, la salud y el bienestar, y en especial la alimentación, el vestido, la vivienda, la asistencia médica y los servicios sociales necesarios (…).

En el mismo sentido el artículo 14 bis, que fue introducido por la dictadura militar que realizado el golpe del 55 luego de la infame derogación de la constitución de 49, el Estado se compromete a garantizar el “acceso a una vivienda digna. Es por lo tanto de vital importancia comenzar a pensar el derecho a la vivienda como un Derecho Humano en cabeza del Estado que este debe cumplir de manera progresiva por lo tanto y a la luz de esta normativa podríamos inferir que los cambios planteados por JxC son absolutamente violatorios de nuestro ordenamiento jurídico.

Profundizando sobre el proyecto con media sanción en Diputados

Para mayor abundamiento, pondremos en consideración las dos cuestiones que principalmente se atacan y ya hemos señalado. Por un lado el acortamiento de los plazos de los contratos de tres años a dos años y por el otro el índice y su actualización cada un año calendario.

Bien dista de la garantía de la vivienda adecuada que indica nuestra normativa que se ataque la seguridad y la previsibilidad que puede traer un plazo mayor para habitar en una casa. En primer lugar, la renovación de un contrato conlleva una serie de gastos que cobran las inmobiliarias, y que varían según la jurisdicción, que, por ejemplo, en la Ciudad de Buenos Aires están comprendidos por la certificación de firmas^[3], un mes de adelanto y los pedidos de informes sin contar con el mes de depósito o la actualización del mismo^[4]. Al finalizar los contratos cada dos años en vez de cada tres se hace mucho más oneroso para el locatario. En otros términos, hay una transferencia de ingresos desde las personas a las que se le debe garantizar su Derecho Humano a la vivienda que, en la mayoría de los casos no tiene donde vivir más que donde alquila, hacia la persona a la que le sobran inmuebles.

Asimismo, no está regulado el precio de los alquileres por fuera del contrato, entonces, es muy probable que cuando se le haya terminado el alquiler a locatario tenga que pagar un contrato con un precio mucho mayor, en términos reales, al que había conseguido al ingresar al inmueble. A estos efectos pensemos que quien celebra un contrato de alquiler para vivienda familiar ingresa con un valor que, conforme la experiencia acumulada desde la sanción de la última ley hasta hoy, se irá haciendo menor a razón de aproximadamente 10% anual en relación a la inflación. Todo esta situación puede hacer que el inquilino se tenga que mudar de la que fue su casa con todas las consecuencias que trae este proceso, desde el stress de la mudanza, la pérdida de vínculos de confianza con sus vecinos y su barrio, las relaciones que hayan establecido sus familiares y la pérdida de su centro de vida entre otros menesteres.

En segundo lugar lo que se ataca es el índice de precios y el plazo en el cual se actualiza este. Aquí hay dos aspectos a analizar comencemos por el índice de precios. Al dejar el dictamen de JxC la elección del índice al acuerdo entre el locador y el locatario no se está haciendo más que dejar a la parte más débil del contrato en las manos del mercado. Como bien dijo la CSJN en el fallos (327: 3677) (…) el hombre no debe ser objeto de mercado alguno, sino señor de todos éstos, los cuales sólo encuentran sentido y validez si tributan a la realización de los derechos de aquél y del bien común. De ahí que no debe ser el mercado el que someta a sus reglas y pretensiones las medidas del hombre ni los contenidos y alcances de los derechos humanos. Por el contrario, es el mercado el que debe adaptarse a los moldes fundamentales que representan la Constitución Nacional y el Derecho Internacional de los Derechos Humanos de jerarquía constitucional, bajo pena de caer en la ilegalidad”. Es por esta razón, a todas luces violatorio de la jurisprudencia también en este punto el nuevo proyecto.

Por último respecto a la actualización del plazo cada 4 o 6 meses aquí proponemos pensar la relación entre el derecho que tienen las personas a percibir una renta vs el Derecho Humano a la vivienda digna. Desafortunadamente en el sentido común se ha instalado que lo que se debe asegurar es la rentabilidad de la figura ficticia del “pobre jubilado que cobra la mínima y tiene una sola propiedad en alquiler” cuando lo que en realidad prima es la especulación inmobiliaria. Por ejemplo, en la Ciudad de Buenos Aires entre 1991 y 2022 conforme los Censos Nacionales la población creció apenas 155.209 personas, de 2.965.403 a 3.120.612 habitantes, mientras ha habido un boom de torres de lujo y construcción para especulaciones que a ningún ojo escapan. De hecho conforme el INDEC la Ciudad de Buenos Aire se ubica como el distrito con menos cantidad de personas por vivienda: 1.638.764 (y solo 1.946 colectivas) viviendas para 3.120.612 personas ergo menos de dos por unidad habitacional. Esto hace evidente que lo que sobra en esta jurisdicción, y que mostramos para proyectar al resto del país, es especulación y rentabilidad para grandes dueños de inmuebles.

En nuestra opinión debería dejar de pensarse en que las personas pueden hacerse de un ingreso que cubra con todas sus necesidades producto de un monoambiente en algún barrio. Lo que está aquí en juego es el Derecho Humano de las personas a habitar una vivienda digna y desarrollar su plan de vida de manera que, con más razón, en todo caso el fruto que tienen los propietarios producto de los alquileres debería ser un ingreso extra dentro de los que tienen para así poder evitar la explotación de quienes tienen que alquilar para vivir.

Un halo de esperanza

Para finalizar esta nota, y abrir un halo de esperanza en este presente que se diagnosticó harto complejo es que en fecha 13 de septiembre el Senado aprobó un proyecto de ley  hijo del dictamen de mayoría impulsado por el Frente de Todos que, si bien acorta los plazos para el ajuste del alquiler de un año a seis meses, mantiene los tres años mínimos del alquiler; plantea que el alquiler sea en moneda local para evitar la dolarización del mercado como está sucediendo hoy; introduce el índice “casa propia”, que toma el promedio más bajo entre los salarios y la inflación; elimina la posibilidad de que los rentistas puedan pedir meses por adelantado. Las modificaciones serán tratadas en el senado la semana próxima con la esperanza de que vuelva a diputados, sea votado y se convierta en ley. No es menor recordar que JxC en esa oportunidad firmó un dictamen en minoría con las condiciones que mencionamos al inicio. Es la esperanza y la participación de inquilinos y la sociedad organizada la que encarna la garantía de la ampliación de derechos, esto es más regulación en favor de quienes menos tienen.

[1]  Los resultados del CENSO del año 2022 arrojan que en la jurisdicción el 52% de las viviendas particulares ocupadas son propias, a nivel nacional esa proporción es del 65%, mientras que en 10 provincias el porcentaje de viviendas propias supera el 70%.

[2] https://twitter.com/herlombardi/status/1694435889298956695

^[3] Esta no es obligatoria y la Ciudad cuenta con un servicio gratuito para los contratos de menos de 654 UVAS.

[4] Conforme la normativa de la Ciudad de Buenos Aires los honorarios de las inmobiliarias lo deben pagar los locadores

(*)Abogado – UBA